La firma de un contrato de arrendamiento es una decisión muy importante tanto para el arrendador como para el arrendatario, ya que lo que ahí se exponga marcará las condiciones del alquiler en toda su duración. Por ello, a la hora de firmar este documento, ambas partes deben tener en cuenta una serie de criterios elementales.
1.Duración: La Ley que rige la materia de alquileres es la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. Ésta distingue entre arrendamientos de vivienda habitual y de uso distinto del de vivienda.
- Uso distinto de vivienda: Son los alquileres de locales y de temporada. La duración puede ser totalmente pactada por las partes. Sin embargo, hay que tener en cuenta que los de temporada no pueden tener una duración superior a 11 meses, ya que entonces se entendería que el arrendamiento es de vivienda habitual.
- Vivienda habitual: Se refiere a aquellos arrendamientos que el inquilino va a usar como residencia permanente. La duración es pactable por las partes, pero debe ser de un mínimo de un año, para que no pueda considerarse alquiler de temporada.
Pese a que la duración del contrato de vivienda habitual se puede pactar entre las partes, la Ley contempla la existencia de una prórroga en caso de que el contrato dure menos de tres años. Si efectivamente el contrato tiene una duración inferior a tres años, el inquilino, siempre y cuando esté cumpliendo con sus obligaciones contractuales, podrá prorrogarlo hasta alcanzar tal duración, sin que el propietario pueda negarse a ello.
2.Prorrogas: Si al finalizar los tres años de prórroga obligatoria, ninguna de las partes comunicará a la otra en un plazo mínimo de 30 días de antelación su decisión de rescindir el contrato, éste quedaría prorrogado durante un año más. Si se diera el caso, el propietario no podría rescindir el contrato hasta que pasara ese año, y siempre que avisara con la previa antelación. A su vez, si el inquilino se fuera antes de que se cumpliera el año de prórroga, también podría tener consecuencias indemnizatorias, como se verá más adelante.
3.Cesión o Subarriendo: Tanto si eres propietario como inquilino, es muy importante tener claro si queremos que se permita la cesión o el subarriendo, o no. Si eres propietario y no quieres que el inmueble se ceda o subarriende a un tercero, la ley contempla que esto no se pueda hacer sin su consentimiento por escrito. Sin embargo, si el inquilino supiera desde un primer momento que está interesado en cederlo o subarrendarlo, podría pactar el consentimiento por escrito del propietario en el propio contrato y evitarse así problemas posteriores si el propietario cambiara de idea.
4.Necesidad de vivienda para uso propio: Uno de los temas que más se comentan cuando un propietario quiere rescindir el contrato antes de tiempo es el de la necesidad de vivienda para uso propio. Según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos, “no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. Sin embargo, hay tener cuidado con este punto, ya que no nos permite rescindir el contrato cuando queramos, si no que habría que esperar a que fuera a tener lugar la prórroga obligatoria.
Por ejemplo, si fuéramos propietarios y el alquiler fuera de un año, al alcanzar ese año podría solicitarse la rescisión del contrato para uso propio, ya que al finalizar ese primer año empieza la prórroga obligatoria. Pero hay que tener en cuenta que si el contrato fuese de dos años, la prórroga obligatoria empezaría a la finalización del segundo año, por lo que no podría exigirse la necesidad para uso propio hasta que pasaran esos dos años. Así mismo, hay que tener en cuenta que para solicitar el inmueble para uso propio tiene que existir y debe probarse que hay una necesidad de uso real, y en ningún caso se podría utilizar como excusa para echar al inquilino y vender posteriormente la vivienda. Este derecho solo podrá ejercitarse ante una verdadera y probada necesidad del propietario o de familiares de primer grado de consanguinidad.
5.Actualización de la renta: La ley establece que salvo que haya pacto expreso no se aplicará ninguna actualización de la renta. Por tanto, si como propietario quieres ir actualizando la renta conforme al IPC, deberás dejarlo plasmado en el contrato, ya que de lo contrario esta actualización no será exigible al inquilino. Así mismo, hay que tener en cuenta que la actualización no se puede exigir con carácter retroactivo, por lo que el propietario, cuando se cumpla cada año de vigencia, deberá notificar al inquilino que a partir del mes siguiente se le aplicará la correspondiente actualización, ya que, de no hacerlo, no se le podrá exigir hasta que se produzca otro año de vigencia.
6.Indemnizaciones e intereses por retraso: El propietario puede establecer en el contrato una serie de indemnizaciones en el caso de que se vaya el inquilino antes de tiempo. Según la ley, el arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses desde su inicio. Por tanto, de irse antes de los seis meses mínimos, el inquilino deberá abonar la renta de los meses que restaran por cumplir hasta alcanzar el plazo mínimo. Así mismo, la ley permite que pueda pactarse en contrato que si el inquilino se fuera antes de que finalice el arrendamiento tendrá que abonar una mensualidad de la renta por cada año de contrato que restara por cumplir (en caso de que fuera menos de un año, la parte proporcional). Sin embargo, es necesario que este pacto se plasme por escrito, ya que de lo contrario, si pasados los seis meses el inquilino rescindiera el contrato, podría haber enfrentamiento entre las partes sobre qué cantidades deben abonarse como indemnización.
Cabe mencionar también la posibilidad de pactar por escrito el pago de unos intereses en caso de retraso en el abono de la renta. Esto es muy interesante para el propietario a la hora de evitar que se pague fuera de plazo, así como forma de compensar ciertos problemas que le podrían generar el retraso del alquiler, como pueden ser los intereses que supondrían la demora en el pago de una hipoteca que se estuviera cubriendo con el alquiler de la vivienda.
7.Impuestos y suministros: Es muy importante dejar por escrito qué gastos, suministros o impuestos pagará cada parte, ya que, por ejemplo, si el propietario quisiera repercutir al inquilino el IBI, tendría que dejarlo por escrito al ser un impuesto que recae directamente sobre el inmueble y cuyo obligado pagador es él, por lo que deberían pactarlo. Así mismo, debe dejarse especificado si el inquilino tiene obligación de contratar los suministros a su nombre o si se los irá repercutiendo el propietario cuando lleguen las facturas, para evitar cualquier tipo de problema en el futuro, especialmente con respecto al tema de impagos.
8.Obras y reparaciones: Según Ley, el arrendador tiene la obligación de realizar en el inmueble aquellas obras que sean necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, salvo que el deterioro sea claramente imputable al inquilino. A su vez, el arrendatario tiene la obligación de realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. Sin embargo, siempre surgen dudas sobre qué son exactamente “pequeñas reparaciones”. Por ejemplo, una persiana puede no afectar a la habitabilidad de la vivienda, pero su reparación es trabajosa y costosa, por lo que pueden suponer enfrentamientos entre ambas partes sobre quién debe arreglarlo. Por ello, lo más recomendable es dejar especificado en el contrato con la mayor precisión posible todos los supuestos de reparaciones y quién deberá cargar con ellos. Hacer una amplia lista con elementos a reparar como pintura, cerraduras, puertas, persianas, suelos, electrodomésticos…nos evitará problemas en un futuro. Así mismo, es interesante dejar marcado el plazo que ambas partes tienen para comunicar a la otra la necesidad de hacer las reparaciones.
9.Derecho adquisición preferente y tanteo y retracto: El derecho de adquisición preferente es el derecho que tiene el inquilino a que, en caso de venta, se le ofrezca el inmueble primero a él frente a otros potenciales compradores. Así mismo, el derecho de tanteo y retracto, obliga al propietario a avisar al inquilino de cualquier subida o bajada en el precio de venta, y a ofrecérselo de nuevo con cada cambio que haya. Sin embargo, se puede pactar en el contrato que el inquilino renuncie a ambos derechos. Hay que tener muy en cuenta qué nos interesa en función de si somos propietarios o inquilinos. Si somos inquilinos, nos conviene mantener ese derecho que nos da prioridad a la hora de comprar la vivienda en la que residimos. Sin embargo, en caso de ser propietarios, muchas veces es recomendable establecer en el contrato que se renuncia a tal derecho, ya que, en caso de ponerlo a la venta, hay que notificar al inquilino por escrito de la situación de venta y darle un plazo de 30 días para que ejerza el derecho de adquisición preferente, y lo mismo cada vez que se produzca un cambio en el precio. Por tanto, quedaremos a expensas de los plazos para poder vender, y muchas veces en notaría a la hora de vender, exigen que se presente el inquilino para confirmar que efectivamente no está interesado en la compra, lo que nos podría ocasionar algún problema a la hora de realizar la compraventa.
10.Fianza y depósito: Es muy habitual ver anuncios en páginas de arrendamientos donde se solicitan tres o cuatro meses de fianza para alquilar el inmueble. Sin embargo, hay un error de concepto. Tanto inquilino como propietario deben tener claro que por ley la fianza en el caso de arrendamientos de vivienda debe de ser de un mes de renta, y de dos en caso de alquiler de local. Estas cantidades deben depositarse legalmente en el instituto de la vivienda que corresponda, y se devolverá al finalizar el arrendamiento. Sin embargo, cabe añadir que si el propietario teme que haya destrozos o impagos, puede solicitar al inquilino presentar ciertas cantidades en concepto de depósito, aval bancario…para hacer frente a estas posibles incidencias, pero en ningún caso se le puede dar el nombre de “fianza”. Actualmente no hay un límite que se pueda pedir en este concepto, ya que no se encuentra regulado, por lo que el propietario puede solicitar las cantidades que considere oportunas.
11.Notificaciones: Es muy importante especificar en el contrato las direcciones físicas o de email a efectos de notificaciones. Es decir, siempre hay que poner una dirección dónde se notificará a ambas partes de cualquier cambio importante. Actualmente es muy recomendable poner también una dirección de email, ya que la comunicación es más rápida y barata, y se puede certificar igual.
12.Cláusulas varias: Hay algunas cláusulas que si queremos que tengan lugar deben especificarse claramente en el contrato. Por ejemplo, la tenencia o no de animales, o la cantidad de personas que pueden residir a la vez en el inmueble, ya que de no indicarse no quedaría regulada.
Por Bea Martínez – Departamento jurídico Redpiso
