De Madrid a Barcelona pasando por Alicante. Ya es un hecho. Vender una vivienda en plena era poscovid parece que va a obligar a asumir a los vendedores un ajuste de precios respecto a las cifras que se manejaban hace apenas cuatro meses. Las rebajas de expectativas parecen generalizadas en toda España y en el segmento de segunda mano, pero si hay un mercado que se va a ver especialmente resentido es el de la costa, de Girona a Huelva, mercados, todos ellos, en los que el comprador internacional tiene gran relevancia.
Las posibles limitaciones de aforo a la hora de acceder a las playas, la sensación de inseguridad frente a aglomeraciones en instalaciones hoteleras o la merma en los ingresos familiares, van a llevar a muchos ciudadanos a pasar más tiempo en sus segundas residencias, pero las dificultades económicas sobrevenidas pueden llevar a muchos propietarios a plantearse su venta. Una situación que, de hecho, ya se estaría produciendo.
Y en casos de necesidad, de incertidumbre económica y de enorme debilidad de la demanda internacional, que tradicionalmente ha impulsado las compras en costa, son muchos los propietarios dispuestos a vender su casa por un precio inferior al que lo habrían hecho hace apenas cuatro meses. Las rebajas de sus expectativas son generalizadas en todo el litoral español y en las islas, aunque en determinadas ubicaciones, la presión bajista sobre los precios es mucho más fuerte que en otras.
Según datos recopilados por Colliers International, a través de la herramienta Location Analytics, los precios de oferta de las viviendas puestas en venta en los dos últimos meses en las zonas costeras registran importantes rebajas respecto a los precios de febrero de este mismo año, justo antes de que se decretara el estado de alarma. Y las mayores rebajas de los ‘asking price’ (precios de oferta) se detectan en Girona, donde son ahora casi un 18% inferiores a los de febrero 2020, mientras que en Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería y Málaga la caída se mueve entre un 10% y un 15%.
Y, por otro lado, la debilidad de la demanda, muy dependiente en las zonas de costa de los compradores extranjeros, cuya entrada en el país se ha visto paralizada durante casi cuatro meses. Para que nos hagamos una idea del impacto, en Alicante o Baleares, los extranjeros protagonizaron el año pasado el 48% y el 33% de las transacciones totales.
Además, el comprador nacional que podría plantearse la compra de una casa también ha sufrido los estragos de la crisis (moratorias hipotecarias y en el alquiler), por lo que una parte de la demanda que habría comprado hace varios meses, ahora descarta hacerlo en el corto plazo. Y en un contexto de fuerte debilidad de la demanda y una mayor oferta, la presión sobre los precios es a la baja.
La segunda mano, mucho más castigada
Al igual que sucede en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, los expertos creen que el principal damnificado de la crisis será el segmento de la segunda mano. “La evolución será, en el corto plazo, muy diferente al de la obra nueva. Los propietarios de viviendas de segunda mano se comportan de una forma diferente a la de los promotores residenciales, fundamentalmente porque estos últimos no tienen grandes presiones por sus niveles de endeudamiento, mientras que los particulares se enfrentan, en el corto plazo, en un porcentaje elevado a la incertidumbre del mantenimiento de sus puestos de trabajo y a niveles más elevados de financiación en sus hipotecas, y ante esa situación se plantean obtener liquidez vendiendo sus viviendas”, explica a El Confidencial Mikel Echavarren, CEO de Colliers International, quien considera que a esta oferta puede añadirse también la venta de apartamentos que hasta ahora se destinaban al alquiler en la temporada turística.
“Por eso, el mercado de segunda mano se encuentra bajo una mayor presión a la hora de fijar los precios de venta, y los que observamos representan muy probablemente a propietarios que tienen la necesidad de vender”, apunta Echavarren, quien considera que se están observando caídas similares de precios de venta de vivienda de segunda mano en la Costa del Sol, en Mallorca o en Alicante.
En su opinión, no hay zonas especialmente más castigadas que otras y, destaca, que “lo importante es ver la tendencia de la evolución de sus precios de venta y en la medida que haya zonas mejor conectadas con líneas aéreas de bajo coste, estas se recuperan más rápido y sufrirán un menor impacto que las zonas turísticas secundarias”.
Y, ¿qué pasará con las promociones de obra nueva? En opinión de este experto, “los proyectos se encuentran muy avanzados en su construcción y tienen, con carácter general, muy elevados porcentajes de venta, por lo que sus promotores no tienen la presión de bajar precios para vender las unidades restantes antes de su finalización. El gran problema que presenta la obra nueva en la costa es el del acceso a la financiación de nuevos proyectos, que va a estar muy restringida y en algunos bancos limitada al máximo”.
“El gran problema de la vivienda en costa ha sido la imposibilidad de realizar visitas con el cliente internacional. Y hay que tener en cuenta que la temporada más alta del año para cerrar operaciones va de marzo a junio, y la hemos perdido. A todo esto hay que sumar, además, la gran incertidumbre. Todos estos factores han provocado un frenazo de las ventas”, asegura a El Confidencial Alfredo Millá, CEO de Sonneil, la ‘proptech’ española especializada en venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales.
Fuente y artículo completo: El Confidencial.
