A la hora de adquirir una vivienda surgen dudas sobre qué hacer para que un comprador no venda la que nos gusta, pero que aún no queremos comprar. Es aquí donde surge el contrato de reserva y arras, que se encarga de facilitar este proceso.
El contrato de reserva y arras permite que el comprador reserve su derecho de comprar la vivienda a cambio de una entrega de dinero pactada al vendedor. Se trata de un precontrato porque lo que se reserva realmente es la firma de un contrato sobre la vivienda en un futuro.
Elementos básicos del contrato de arras
Este contrato, aunque tiene una gran libertad en cuanto a su forma, debe llevar una serie de elementos básicos para dejar bien sentadas las bases de la futura compraventa.
–Comparecientes: debe aparecer el nombre completo, DNI, estado civil y domicilio de la parte que se compromete a vender y de la que se compromete a comprar. En caso de que la propiedad tenga varios dueños deberán aparecer los datos y firma de todos ellos. En el caso de que sean varios compradores, deberán figurar el nombre y firma de todos ellos; excepto si es un matrimonio que bastará con uno solo de ellos.
–Descripción de la vivienda: debe incluir la localidad, calle, planta, puerta y superficie del inmueble. Si consta de un garaje o trastero también deberán detallarse sus características de igual forma.
–Registro de la vivienda: constará que la vivienda no tiene nada oculto que el vendedor desconozca (vicios ocultos) y que éste es quien dice ser.
–Cargas: es muy importante comprobar este punto y, si existe alguna, deberá aparecer de forma expresa en el contrato de arras.
–Arras: se detalla la cantidad de dinero pactada para la reserva de la vivienda que entrega el futuro comprador al futuro vendedor. No hay ninguna cantidad estipulada, pero los expertos recomiendan que sea entre un 5% y un 15% del precio del inmueble.
–Precio: en ocasiones se pone una fecha en la que se dice cuándo deberá entregarse la cantidad de dinero que falta para completar la compraventa. Se recomienda que sea en un plazo de entre 20 y 40 días después de la entrega de las arras. Es muy importante que conste si la cantidad de dinero entregada en el contrato de arras forma parte del precio final de la vivienda o no.
–Gastos: se detallarán los impuestos y tasas que se han de pagar para el traspaso de la vivienda y quién se hará cargo de ello.
–Financiación: en el caso de que el comprador necesite de un crédito hipotecario para entregar el dinero resultante y no le sea concedido, se podrá firmar una cláusula en la que se indique que el vendedor devolverá las arras al comprador, pero no suele ser muy común que los vendedores estén dispuestos a esto. Dcredit, la empresa de intermediación financiera de Redpiso, ofrece créditos hipotecarios con las mejores condiciones gracias a numerosos acuerdos con bancos.
En el Código Civil se recoge que si el comprador incumple su promesa de entregar el resto del dinero, perderá la cantidad de las arras. Si, por el contrato, es el vendedor el que incumple su compromiso, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad de las arras.
Tipos de arras
–Arras confirmatorias: se entiende que la cantidad de dinero entregada es ya una parte del precio de compra de la vivienda, por lo que un incumplimiento por cualquiera de las dos partes puede hacer que la otra exija el cumplimiento del contrato y solicitar una indemnización.
–Arras penales: se ven como una garantía de cumplimiento del futro contrato. Según la parte que lo incumpliese, según se ha dicho antes, se perdería el dinero o se devolvería el doble. También se puede pedir una indemnización.
–Arras penitenciales: no obligan al cumplimiento del contrato pero, si es el comprador quien incumple, perderá el dinero; si es el vendedor, devolverá el doble.
