El 1 de marzo de 2019 se publicó el nuevo Real Decreto-Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado por el Gobierno. Este Decreto trae consigo una serie de cambios de gran importancia tanto para la parte arrendadora, como para la parte arrendataria.
Este Decreto afectará a cualquier contrato nuevo de alquiler de vivienda, por lo que hay que tener en cuenta las nuevas modificaciones que influyen de manera más notable en la ley. Esto es importante para ser conscientes, tanto de nuestros derechos como de nuestras obligaciones. Así mismo, es importante recordar que estas modificaciones solo afectarán a vivienda habitual. Los locales o cualquier inmueble con un uso distinto de vivienda seguirá rigiéndose bajo la normativa anteriormente existente, la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
Los cambios son los siguientes:
1. Duración:
Pese a que la Ley 29/1994 establece que la duración del contrato de vivienda habitual se puede pactar entre las partes, la misma contemplaba la existencia de una prórroga en caso de que el contrato durara menos de tres años. Si efectivamente el contrato tuviera una duración inferior a tres años, el inquilino, siempre y cuando estuviera cumpliendo con sus obligaciones contractuales, podría prorrogarlo hasta alcanzar tal duración sin que el propietario pudiera negarse a ello.
Con el nuevo Decreto, esta situación se mantiene, salvo que en lugar de establecerse prórrogas obligatorias para el propietario de 3 años, el inquilino podrá alargar el contrato hasta 5 años (en caso de que el arrendador sea persona física) o 7 años (si el arrendador es persona jurídica).
2. Prórrogas:
Una vez finalizada la prórroga obligatoria a la que tiene derecho el inquilino, si ninguna de las partes avisara con la antelación suficiente de que desea rescindir, el contrato quedaría prorrogado tácitamente por un año más, como contemplaba la ley anterior. Sin embargo, este punto se modifica ligeramente y permite al inquilino que, si así lo desea, pueda prorrogar el contrato anualmente hasta un máximo de tres años más, sin que el propietario pueda rescindir el contrato durante ese plazo.
3. Plazos de notificación:
La ley establecía que el propietario, una vez finalizada la prórroga obligatoria de los 3 años, podía rescindir el contrato avisando con un mes de antelación a esa fecha. Esta antelación se podía aplicar también en cada anualidad de prórroga tácita. Así mismo, pasados los seis primeros meses, el inquilino podía rescindir cuando quisiera avisando con al menos un mes de antelación; aunque eso no quitaba que en algunos casos se pactaran indemnizaciones si el arrendatario se iba antes de la finalización del contrato o de las prórrogas.
Sin embargo, con el nuevo decreto, el arrendador deberá avisar de la no renovación con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato o de las prórrogas. Por otro lado, el arrendatario tendrá que avisar que no se prorroga el contrato con dos meses de antelación a la finalización de los 5 o 7 años (según corresponda) o de los 3 años de prórroga. Para los momentos restantes, el inquilino podrá rescindir siempre que avise con un mes de antelación a la finalización de cualquiera de las prórrogas, aunque eso no quita que como en la ley anterior, se pacten indemnizaciones si el arrendatario se va antes de la finalización del contrato o de las prórrogas.
4. Renta:
La renta solo podrá actualizarse anualmente, y siempre y cuando se deje establecido en el contrato. Así mismo, hay que tener en cuenta que el incremento anual no podrá ser superior a la variación porcentual del IPC. Por tanto, no podemos pactar que el primer año de renta sean 500 euros, el segundo 700 euros, o el tercero 800 euros, sino que solo podrá establecerse subidas que nunca superen el IPC correspondiente.
5. Necesidad de vivienda para uso propio:
La Ley establecía que en ciertos momentos, el propietario podía reclamar la vivienda para uso propio o para algún familiar cercano, y finalizar así el alquiler. Ahora esto también será válido, pero es muy importante tener en cuenta que solo se podrá aplicar si se hubiera dejado establecido en el contrato. De no haberse establecido, el propietario no podrá reclamar el inmueble para sí, deberá esperar a la finalización del contrato.
6. Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato:
Antes no estaba regulado quién debía abonar estas cantidades a la hora de firmar un contrato. Sin embargo, con la nueva modificación, se establece que estos gastos los asumirá siempre el arrendador, cuando éste sea persona jurídica.
7. Fianza:
Con la nueva modificación, no se podrá actualizar la renta hasta que hayan finalizado los 5 o 7 años, y esta actualización se aplicará hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente.
8. Garantía Adicional:
El Decreto regula también el tema de la garantía adicional, ya que hasta ahora no había un límite legal en los casos en los que el arrendador pedía un dinero como depósito para posibles casos de impago o desperfectos. Ahora, se ha establecido que, en contratos de hasta cinco o siete años de duración, el valor de esta garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
9. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
Anteriormente, el inquilino tenía que abonar este impuesto por el tiempo de duración del alquiler. Sin embargo, la nueva modificación exonera al arrendatario del abono de dicho impuesto.
RESUMEN
Pese a que estos puntos son los más importantes, dada la complejidad de este tipo de contratos, y siendo conscientes de que puede tratarse de documentos con una validez de muchos años, es recomendable contratar los servicios de un especialista que nos pueda asesorar correctamente a la hora de su redacción. De este modo se podrán evaluar todas las cláusulas para evitarnos complicaciones posteriores.
Contenido elaborado por Beatriz Martínez
