La nueva ley hipotecaria que entró en vigor en junio ha provocado cierta inestabilidad en la concesión de hipotecas. En julio, los préstamos hipotecarios cayeron un -23,2% según los datos del Notariado, pero en agosto subieron un 2,3%. Además, aunque se mantiene en alza la demanda de financiación para comprar una vivienda, las entidades han endurecido los criterios para la aprobación de las hipotecas, según la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España. ¿Cómo afecta a las ventas de una promoción que el banco se oponga a financiar al comprador? Vamos a hablar de qué ocurre en este caso y de las dudas que pueden surgir sobre las penalizaciones y posibles alternativas.
La consulta previa del cliente con el banco
En principio, la denegación de la hipoteca no afecta a la venta de la vivienda. Normalmente el cliente habla con la entidad antes de decidir la compra, aunque después pueden ocurrir imprevistos que impidan que el banco conceda el préstamo al comprador. Generalmente, se inicia la búsqueda de la hipoteca antes de firmar el contrato de compraventa. Este es el primer paso que da el cliente para formalizar la compra de la vivienda nueva. En el contrato de compraventa figura la hipoteca que deberá asumir el comprador. Por eso, y antes de firmar, debe ir al banco para saber si le concederá la hipoteca y en qué condiciones.
El contrato y las causas de resolución y penalización
En el contrato de compraventa se deben incluir las causas de resolución del contrato y sus consecuencias. La denegación de la hipoteca es una causa de resolución, según las promotoras. No es habitual que se incluya en el contrato que se devolverán las cantidades adelantadas por el comprador si el banco le deniega la hipoteca. En cuanto a la sanción por no comprar, debe ser proporcional al perjuicio que sufra el vendedor por no poder culminar la venta y equivalente para el vendedor si no firma la escritura de compraventa.
¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca?
Cuando la promoción cuenta con una hipoteca a la que puede subrogarse el comprador, es más fácil que el banco conceda la financiación al cliente. Además, ahora los bancos están obligados a hacer un estudio previo de la solvencia del cliente. De este modo se evitar conceder hipotecas a clientes que tengan pocas posibilidades de devolver el crédito. A lo que se suma que la ley de prevención de blanqueo de capitales obliga al promotor a recabar la documentación personal y económica del cliente, y ahí se ve si tiene capacidad de responder económicamente a la compra del inmueble.
Es posible que el banco deniegue al comprador la subrogación a la hipoteca del promotor por no cumplir las condiciones. En el caso de las cooperativas, como es la cooperativa la que obtiene el préstamo promotor, cuando se entregan las viviendas es cuando cada socio asume su parte proporcional de hipoteca.
Y si el comprador no se subroga a la hipoteca…
Si el cliente no se subroga a la hipoteca del promotor porque encuentra otro préstamo hipotecario mejor, no hay ninguna penalización. La ley de consumidores y usuarios prohíbe expresamente las cláusulas que obliguen a la subrogación a la hipoteca del promotor. Estas cláusulas son nulas de pleno derecho. De ahí que las promotoras no penalicen al cliente si finalmente no se subroga en la hipoteca del promotor. La situación es diferente cuando se trata de una cooperativa. Si el cooperativista decide no subrogarse a la hipoteca de la cooperativa debe abonar los gastos de cancelar la hipoteca constituida. Estos se refieren a la comisión de cancelación y a la inscripción de carta de pago.
Sobre la nueva Ley hipotecaria:
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