Comprar una vivienda es sin duda una de las grandes decisiones de nuestra vida. Pero no siempre basta con una visita al inmueble, ni con las palabras del arrendador. En algunas ocasiones lo que vemos a primera vista no es lo que acabamos teniendo y para que una inversión de esa magnitud no sea en vano, existen leyes con las que el comprador puede tener la seguridad de que todo va a salir bien. Hoy hablamos de los vicios ocultos.
¿Qué son los vicios ocultos?
Según la práctica del derecho, se trata de los posibles defectos que puede tener todo aquello que es objeto de compraventa, siendo daños que no pueden ser constatados en un examen en el momento de la entrega. Concretamente, en una vivienda, los vicios ocultos serían los desperfectos o defectos de los que nos percatamos un tiempo después de haber adquirido el inmueble.
Cuando los vicios ocultos son detectados, el comprador puede ejercer una serie de acciones legales contra el vendedor, en las que reclamará que se cumplan las condiciones del contrato y que se resarzan los daños y perjuicios. Así lo establece el Código Civil, que en el Artículo 1484 dice: «El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida»; mientras que en el Artículo 1485, lo que se establece es: «El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase».
La garantía por los vicios ocultos en la vivienda se puede exigir a la persona que los ocasionó, y, en caso de desconocer este dato, al promotor de la vivienda. Las cuantías aseguradas de los desperfectos serán respecto del precio de ejecución de la vivienda:
- 100% para daños que afecten a elementos estructurales.
- 30% para daños que afecten a la instalación y a los mínimos de habitabilidad.
- 5% para daños que afecten a los acabados.
¿Qué pasa cuando una vivienda tiene vicios ocultos?
La ley establece que si los vicios ocultos son tan graves que impiden un uso normal del inmueble, o que el comprador, en caso de conocerlos, no hubiese comprado la vivienda o, en su defecto, hubiese pagado menos, el responsable de la reparación es el vendedor. Sin embargo, dependiendo de si la venta fue de una obra nueva o de segunda mano, cada caso estará sujeto a unas causas y a unos tiempos para reclamar. Hay que destacar que a veces es difícil probar que los vicios ocultos en la vivienda estaban presentes antes de que se entrase a vivir en ella. Sin embargo, existe la posibilidad de solicitar a un arquitecto o aparejador un informe técnico que determine el origen del problema, el alcance y el coste de reparación.
Vicios ocultos en obra nueva
El plazo máximo para reclamar los vicios ocultos en nueva construcción es de dos años. La ley, para asegurarse de que el comprador no queda perjudicado, exige un seguro a constructores y promotores para que solucionen los problemas que se puedan presentar. Se trata de la póliza de responsabilidad civil, que es obligatoria para poder escriturar una vivienda.
Cabe destacar que si las goteras aparecen a los tres años de adquirir la vivienda, es, a partir de ese momento, en el que se empiezan a contar los dos años de los que se disponen para reclamar.
Vicios ocultos en vivienda de segunda mano
En el caso de una compraventa, la ley considera a las dos partes como particulares y no como consumidores. El plazo para reclamar desperfectos es de seis meses y es el comprador quien tiene que demostrar el desperfecto y reunir la documentación que acredite que los vicios existen desde antes de la compra.
Los vicios ocultos en viviendas de segunda mano responden a los siguientes desperfectos:
- Viviendas con aluminosis.
- Viviendas con problemas en las tuberías.
- Viviendas afectadas por derramas extraordinarias que provengan de obras de pavimentación y acerado e instalación de alumbrados, siempre y cuando dicha derrama fuera objeto de aprobación en junta general celebrada con anterioridad a la compraventa.
Vicios ocultos en vivienda de alquiler
Del mismo modo que en una vivienda de segunda mano, el plazo para los inquilinos para reclamar los vicios ocultos es de seis meses desde la firma del contrato. Con la aparición de los desperfectos, los arrendatarios pueden reclamar la reparación de los daños, rescindir el contrato o negociar una rebaja.
Sin embargo, aunque hay seis meses para reclamar los derechos, la ley obliga a los arrendadores a mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y todas las reparaciones que no sean producto del mal uso de la vivienda y superiores a 150 euros serán siempre sufragadas por el arrendador.
¿Cómo y dónde reclamar?
En primer lugar, en cuanto aparecen los vicios ocultos se debe notificar de forma amistosa a la constructora, promotora y/o arrendatario por escrito todos los daños ocasionados. Se debe indicar fecha de reclamación, el contrato de compraventa o alquiler, y el plazo del que disponen para comprobar y resolver el problema antes de pasar a otras acciones.
En caso de no resolver el conflicto, si las dos partes están interesadas en llegar a un acuerdo, existe la opción de la mediación, que es más rápida y económica que un proceso judicial. La mediación se puede realizar en la oficina de mediación de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de cada provincia.
Si en el conflicto no hay voluntad de llegar a una solución, existe la posibilidad de iniciar un proceso judicial. Se deberá contratar a un abogado y a un perito y será finalmente el juez quien dicte en una sentencia sobre quién recae la responsabilidad de los vicios ocultos.
